13个体量超100万㎡的旧改航母,老黄埔谁最能打?
老黄埔,真是让人又爱又恨。
爱的,为临港经济区疯狂打call。这里是珠江新城-琶洲-金融城,一路向东的自然延伸,享受第二CBD的发展红利,交通便利,配套完善,发展潜力很大。
恨的,最看不惯附近的黄埔石化厂。污染问题绕不开,只盼着哪天能搬走。
|广州第二CBD
爱多一点或恨多一点,我们不去纠结。一大票购房者涌向老黄埔,已是事实。
目前,老黄埔公认的“扛把子”楼盘,当属城市之光、富颐华庭、珺合府。
“巧合”的是,这三大楼盘,都脱胎于旧改项目。
不过,在快拆快建的黄埔,说巧也不巧。
66条村改造计划,已经从「三年计划」提速到「2021年底“清零”」。
一样的拆迁节点,一样的供地节奏,融资项目越快推向市场,开发商回血越快。
不难预见,黄埔市场未来新增供应,将以旧改项目为主。
以老黄埔为例,目前体量超过百万平的“旧改航母”,就有13个。
这些旧改项目会陆续进入“熟化”阶段,酝酿入市,未来多个旧改大盘竞争的局面,只会更多。
来源:黄埔区旧村改造三年行动计划
这当中,体量最大的是万科沙步项目,总占地面积163.14万平方米,计容面积约403.85万平方米,体量约为杨箕、猎德的六倍;
而茅岗以西、文冲以西、横沙旧改三个已经成功熟化的旧改项目,你我都不陌生;
华润新溪旧改项目,虽然体量不足百万,却靠“万象城”赚足眼球,会否最早打破老黄埔“三足鼎立”局面?
另外,按照恒大内部考核, 庙头融资商品房,最快今年年底也可以入市了。
想买老黄埔,不关注旧改怎么能行?
三大“网红盘”
我们先来看三个已经熟化的旧改“网红盘”。
|位置示意图
●文冲以西城中村——万科城市之光
2010年,文冲石化路以西旧村改造工作启动,项目占地51公顷,体量达151.4万平,由万科操刀。
历时十一年,最后的留守户,也在春节前完成了签约手续,正式宣告“清零”。
2020年10月,万科城市之光首期开盘,短短2分钟之内,首批单位全部售罄。
●茅岗以西城中村——富颐华庭
由富力、南驰合作改造的茅岗以西城中村改造项目,改造面积79.54公顷,共计7个地块,计容总建面约227.43万㎡。
由于项目距离天河最近,体量也是三者中最大的,其改造情况一直备受市场关注。
2016年,茅岗城中村改造首期拆迁复建项目正式动工;2020年9月,项目首次摇珠分房;今年3月18日,项目一期回迁房(西华花园)举行了交付仪式。
其融资区商品房——富颐华庭,也在去年9月迎来首期开盘,单价最高刺破5万。
之前富颐上一期的价格已经去到了5.5万/平,按照黄埔最新的价格指导,新一期的价格估计不会低于5.5万/平。
●横沙城中村——珺合府(二期)
2010年,《黄埔区横沙城中村改造方案的批复》正式通过;
2015年,横沙城中村改造首期项目竣工并完成摇珠分房,全部交付村民使用。
目前,二期复建安置房建设在持续推进中,引入云南俊发一起合作,新房企进场,应该会珍惜自己的口碑。
其二期融资项目,便是靠近大沙东地铁站的珺合府,城市之光的强劲对手。
3月6日,三盘同日推新,火药味十足。
万科城市之光,开启诚意登记,E地块闪亮登场。
项目首推E2-E5栋,共4个户型,分别是85㎡北向3房、95㎡南向3房、125㎡南北对流4房、140㎡南向4房,比较偏向改善。
需要注意的是,E组团部分房源靠近环卫规划用地,价格多少会受影响。
|城市之光E地块
富颐华庭,则在当天推出了S3、S4、S5三栋约300套新品,共有4个户型,分别是约101平、106平、115平的三房及约142平的4房。
建面都在100平以上,适合刚改、改善客群。
现场有多火爆?晚到的客户,看中的户型只剩天地楼层可以选择了。
|来源:@广州房产
至于珺合府,其首期组团由8栋高层住宅组成,总户数1190户,除了平层、还有部分复式单位。
首推的1-2-3栋,总货量大约有470多套,3梯5户设计,预计2023年交楼。
珺合府主打小面积三房,共有4个户型,分别为86平、93平、95平和97平的3房2厅。
|来源:@广州房产
项目 | 吹风价 | 预计开盘时间 |
万科城市之光 | 5.5-6万/平 | 待定 |
富颐华庭 | 5.5-5.9万/平 | 5月(T1) |
珺合府 | 5万/平起 | 4月下旬 |
|仅供参考
不过5万/平起的价格,基本上已经告别刚需了。
而以三大盘的火热程度,以及黄埔楼市频频“震动”,除了要拼钱包,还得拼运气。
“黑马”华润新溪
有人猜想,华润新溪项目,或许会最早打破老黄埔三足鼎立的局面。
3月28日,黄埔新溪项目正式开放展示中心及样板间。
首开区域为5号地块,规划建设1期共4栋回迁房,共有9个户型,引来众多关注。
不过,当天最瞩目的,当属广州首个万象城的落地。
未来,该区域将依托“万象城”商业综合体落地约20万㎡商务办公和17万㎡商业服务,预计经济总量产值约205亿元。
|来源:广州房产
仅隔两天,一则更重磅的消息出炉。
2021第七届中国广州国际投资年会上,广州黄埔区、广州开发区宣布签下华润置地华南总部。
华润置地华南大区总部,将以新溪项目为契机,落户黄埔。
|来源:广州黄埔发布
另外,与富颐、城光相比,新溪规划有双地铁(5号线、7号线二期),配套、交通更胜一筹。
|华润新溪项目
目前,首开区安置范围内部分物业已经拆除,项目旧村实施方案原则性通过区城市更新二级小组会议审议。
但是,什么时候入市,还是个未知数。
毕竟,目前补偿方案都还没有公开,没有正式走招商程序,更别说签约拆迁了。
庙头、沙步计划今年入市
那么,今年有什么旧改新盘有望入市呢?
恒大、同创庙头项目,以及万科沙步项目。
●庙头——恒大、同创
按照恒大的推货节奏,庙头项目会争取在今年12月开,最晚也会是明年上半年。
项目总用地面积约为184.236公顷,是不折不扣的“旧改航母”。
去年年底,恒大与同创成为庙头村旧改项目合作企业,改造金额高达90亿元。
|图示仅供参考
目前,庙头已经步入签约动迁阶段,从节点来看,还是比新溪快的。
|庙头@拆神细鹏拍摄
|地块位置示意图
要知道,相比土地挂招拍,旧改的土地成本低得多,在定价上,也就更有优势。
届时,庙头项目入市,对卓越的挑战,可不是一点点。
●沙步——万科
沙步城中村,位于地铁13号线夏园站和南岗站之间,由鹿步、沙涌、塘头三条村组成,总占地面积163.14万平方米,计容面积约403.85万平方米。
|沙步位置示意图
2019年,沙步项目获得方案批复;
去年5月,回迁样板房正式面向社区居民开放;
截止今年3月底,沙步社区拆迁进度即将突破8成大关,学校地块、回迁商业地块也早已破土动工。
|沙步村@拆神细鹏拍摄
项目 | 产品 | 单价(万/平) |
佳兆业城市广场 | 83-130平|3/4居 | 3.2 |
富力新城 | 73-120平|2/3/4居 | 3.3 |
在未来一到两年的时间里,随着旧改的推进,产业与配套也会相继落地。
需求的转换下,会有一波行情。
————旧改秘密,偷偷说给你听————
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